第二部分 “幼稚”——学科的幼儿现象

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    虽然房地产公司人才济济,耍出来的手段动物般凶猛。

    虽然房地产食肉群体个个都是专家、高手,房地产公司老板个个都是人中精华,能拉下那么多高官下马。

    虽然房地产领域所涉及的专业学科非常繁多,并且十分健全和先进,规划、建筑、施工、预结算、园林,学科种类的丰富程度,可以组成一个建筑学院。

    但这并不能改变房地产幼稚低能的现实,就像人类使用若干科学,但是人类对自身的学科建设——人类学,还停留在非常低级的阶段。

    中国房地产的幼稚,是这个行业缺乏自己的学科,也就是“房地产学”,囊括建筑、规范、城市、园林、商业、社会、心理、伦理等学科的综合学科,它不是尚需时日健全的新生学科,到今天,它甚至在中国还没有萌芽。关于房地产的低能状态,业界里有大量的现象可以证明。

    (1)说不清房地产业的产品到底是什么。房地产强大的资源,吸引了来自五湖四海的业界精英。人才密集之程度,令诸如汽车、电信、IT、金融这些行业眼红。但是,无论这些精英多么有才华,始终都没有搞清楚房地产的产品是什么。那些建筑业的人才,始终认为建筑就是产品;那些公司老总,认为公司的品牌就是产品;那些初探物业的才子,认为自己的服务也是产品。这些争议说明,到底什么是房地产的产品,尚未定论。

    (2)没有合作,只有屈服。房地产是一个综合行业,修建一个楼盘,会有多个行业的人来配合,包括规划、设计、建筑、营销推广、销售、物业以及最大的盈利者——房地产老板。从定位立项开始,他们之间就争论不断,规划者的意见甚至和设计者意见相左,设计者听不懂来自营销的意见,而销售者可能认为营销的意见是狗屁,难以统一。即便统一了,拿到老板那里去,又以最大盈利目标为出发点,否定原来的方案。最终项目报建时,意见基本达成一致,但一定是强势力量压倒了弱势力量。屈服者表面上认同,心理极不乐意。即便乐意去做,也难以理解对方的话语模式。各个分支行业无法有效配合证明,房地产缺乏一套整合各个分支领域的共同学科体系。

    (3)无法沟通。屈服关系在于分支行业之间,而无法沟通现象,则发生在同一产业的内部间,特别是产品定位和销售这一板块。同一个项目,叫1000个营销总监来把脉,就会有1000种定位思路,叫来社会学者、规划设计、营销总监,对同一项目谈出观点,无论角度、观点、内容,都无法沟通,每个端口的人,只站在自己的角度说话。这非常可惜,因为这意味着来自一线的珍贵经验无法交流,行业智慧像推沙子一样,后面的一来,就将前面的推翻了。所以房地产发展这么多年,学科知识还仅仅是最开始的小土堆。

    (4)无法进步创新。无论是建筑规划还是营销推广,都存在严重的雷同现象,带点感情色彩来说,就是“天下文章一大抄”,不带感情色彩地说,就是“重复自我”、“重复别人”。很多业内人士,都是“一招鲜,吃遍天”,规划、户型思路,卖给这家公司又卖给那家公司,同样的销售手段,这个楼盘用了那个楼盘用,一用就是三五年,每年居然可以混得薪水数十万。缺乏学科体系化指导,这些从业人士,根本不知道不同人群、不同时间,对项目的需求是不同的。所以,这么多年以来,中国房地产“做案”数万起,真正有特色、满足了当地目标客户群需求的楼盘,几乎属于凤毛麟角,少之又少。由于缺乏学科体系化对操盘的指导,如今中国的城市风貌,从南到北,从东到西,都是一个面孔。

    子曰:“盗亦有道。”对于一个行业来说,缺乏行业学科相当于人缺乏灵魂,无论它再怎么凶猛,都只是草莽匹夫型动物,连盗匪都做不好。对于行业来说,其危险程度则可以致命。回过头来我们可以发现一个现象,那就是被社会保留下来成其为行业的生意,都有相应的学科体系。前途大一点的行业,其学科体系在大学里传授,比如营销、旅游、飞行、电子维修、机械、餐饮等等。前途小一点的行业,比如走街串巷的剃头师父、刮面掏耳的,也有其相应的行业经验,但多以师父带徒弟的方式世代流传。

    健全的行业学科,其内容由三个方面组成:第一是该行业的产品到底是什么,第二是产品好坏的标准,第三是如何制造出好的产品。框架非常简单,但肯定会涉及太多基本概念和基础知识,同时又被不同时代人的需求变化所左右。所以,任何行业的学科体系,都是厚厚的几本书,并且不断更新。

    因为房地产没有建立学科体系,所以大多数开发行为都出现了方向性的偏差。有走建筑道路的,有走资金链条道路的,有走消费者心理战道路的,甚至有专门走政策擦边球道路的,相互不交叉,一条路走到天黑。而房地产学科的内容只有两个元素,一个是“城市”,一个是“人”。

    没有城市,就没有房地产。农村也修房子,除了没有政策法规内容和批量化生产因素外,其流程几乎和楼盘开发一样,农村所有建筑工程需求累加起来,可能比城市建筑工程大得多。但那不是“房地产”,原因何在?因为房地产是“城市”成为社会语境之后,通过伴随而出现的,房地产行为必须为城市服务,光有建筑,是算不上房地产的。

    城市已经成为社会的重点,农村在一百年前还是中国的中心,但如今已经沦为城市的附属。农村创造的财富,都流向了城市;农村出产的人才,也都为城市所用;农村的生产,几乎都是为城市人口定做的,农村只是城市的粮仓和补给站。

    “城市”成为社会代名词的另外一个表现是,当今所有政治、文化、科技、法律、经济制度、意识领域的体系,都是以满足城市发展为原则而制定的。简单点说,科技发明,大多是为城市所用的;法律,也主要是以城市需求而制定并且更改的;连文字用语,都是以城市话语模式为蓝本;当今的农村美女,也只嫁城市里的有为男人;连道德观念,也是根据城市的习俗变化而变化的。

    在“城市”当家的社会里,“人”也特指“城市里的社会关系总和”。如果你不幸和城市没有任何关系,不具备城市人口思想体系、价值标准、交往习惯,那么,很抱歉,可能你在此社会里寸步难移。无论你多么善良,你做的每一件事情,都会招来奇怪的眼光,他们会觉得你不是“城市人”,而是一个奇怪的他乡生物。

    “城市”以及“人”,是房地产学科的基础,房地产的开发行为,就是为“人”建立适合的“城市平台”。光有建筑知识、营销知识、开发知识、物管知识、销售知识,是远远不够的。学科的探索者,更需要具有基于“商业、居住、政治、意识形态”综合起来的城市知识。

    具体“房地产学”内容,因为不属于本章内容,所以就此打住,但实效顾问愿意与所有有志于研究这门学科的人进行探讨。

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